FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
REITs
En esta oportunidad les vengo a hablar de los REITs. Veremos qué son, cómo se califican, qué tipos existen y algunos en los cuales se puede invertir. A mi modo de ver, son como lo mencioné en el articulo que escribí de diversificación en carteras, activos financieros que equilibran un portafolio de inversiones y que además ofrecen ingresos pasivos con sus dividendos, los cuales son para ellos, obligatorios.
Veamos entonces de qué se trata este mundo de los REIT o inglés Real Estate Investment Trust.
Qué es un REIT
Es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REIT reúnen el capital de numerosos inversores. Esto hace posible que los inversores individuales obtengan dividendos de las inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar, administrar o financiar ninguna propiedad ellos mismos.
Importante tener en cuenta que los REITs, generan un flujo de ingresos constante para los inversores, pero ofrecen poca apreciación del capital.
La mayoría se negocian públicamente como acciones, lo que los hace altamente líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas) e invierten en la mayoría de los tipos de propiedades inmobiliarias que podemos encontrar en el mercado, incluidos edificios de apartamentos, torres celulares, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y almacenes, entre otros.
Si vamos a ver un poco de historia, surgieron en Estados Unidos en 1960 como fórmula para que los pequeños inversores pudieran acceder al sector inmobiliario, hasta entonces limitado a los grandes capitales.
Para lograrlo, se creó un vehículo en el que se podía invertir de forma similar a una acción. El primer REIT, Continental Mortage Investors, comenzó a cotizar en la Bolsa de Nueva York en 1965 y desde entonces es un tipo de inversión que no ha dejado de crecer. Hoy en día los REIT están presentes en 35 países del mundo bajo una u otra denominación.
Al momento de calificar un REIT, la mayoría de ellos tienen un modelo de negocio sencillo: el REIT arrienda espacio y cobra los alquileres de las propiedades, luego distribuye esos ingresos como dividendos a los accionistas. A diferencia de los REIT hipotecarios, los cuales no poseen bienes raíces, sino que financian bienes raíces. Estos REIT obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones.
CONDICIONES O CARACTERÍSTICAS DE LOS REITs
En muchas partes del mundo los REITs manejan diferentes características, pero en la mayoría de los países lo hacen igual que los REIT norteamericanos, las cuales son:
Invertir por lo menos un 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro (inversiones conservadoras, principalmente).
Recibir por lo menos un 75% de sus ingresos brutos de rentas de inmuebles, hipotecas o plusvalías por la venta de inmuebles.
Repartir por lo menos un 90% de sus ingresos entre sus accionistas vía dividendo.
Un mínimo de 100 accionistas en su creación y los 5 principales no pueden controlar más de 50% de la empresa.
Como se puede observar son activos que enfocados en la inversión a largo plazo y con una volatilidad limitada salvo por hechos puntuales como el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 o la pandemia por el COVID.
TIPOS DE REIT
Hay tres tipos de REITs:
REIT de renta variable. La mayoría de los REIT son REIT de capital, que poseen y administran bienes raíces que generan ingresos. Los ingresos se generan principalmente a través de alquileres (no mediante la reventa de propiedades).
REIT hipotecarios. Los REIT hipotecarios prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos, o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas. Sus ganancias son generadas principalmente por el margen de interés neto, el diferencial entre el interés que ganan en los préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Este modelo los hace potencialmente sensibles a los aumentos de las tasas de interés. Son REIT a mi modo de ver un poco más volátiles y de mayor riesgo.
REIT híbridos. Estos REIT utilizan las estrategias de inversión de los REIT de capital e hipotecarios.
Comparación de tipos de REIT
REIT Vs INVERSIÓN INMOBILIARIA TRADICIONAL
Todos, bueno quizá no todos, pero si muchas personas tienen una creencia limitante con respecto a inversión en bolsa. Lo llaman, “apostar”. En eso discrepo, pero el articulo en esta ocasión no es discutir eso, sin embargo lo menciono es porque, si yo tengo un capital considerable para inversión inmobiliaria, lo que yo haría es invertir en el mercado inmobiliario de los REIT en vez de hacerlo de la forma tradicional. Hay diferencia, claro que existen, y hay desventajas y ventajas, pero al final en mi modo de ver, los REIT ganan!. Veamos.
Las ventajas que tienen los REIT sobre las inversiones inmobiliarias tradicionales podrían ser:
Quizás la mayor ventaja de los REIT es que los inversores individuales pueden acceder a las ganancias de los bienes raíces sin la necesidad de poseer, operar o financiar directamente propiedades. Ofrecen una forma de bajo costo para invertir en el mercado inmobiliario
Liquidez: es posible abrir y cerrar una posición en cualquier momento. La compra y venta de acciones de REITs se ejecuta como cualquier otro tipo de acciones que cotizan en Bolsa. Compara esto con la falta de liquidez que caracteriza a los bienes raíces que pueden tardar meses, incluso años en venderse.
Capital mínimo de inversión: Puede ser una fracción de lo que necesitarías para realizar una inversión inmobiliaria tradicional. Al ser acciones cotizadas en bolsa podemos ajustar la inversión a nuestro presupuesto y no es necesario disponer de mucho dinero para invertir en REITs. Mientras que para invertir en una apartamento o casa unifamiliar puedes requerir unos $200.000 a $300.000, para comprar acciones de REITs y obtener buenos ingresos pasivos se puede realizar con mucho menos del 50% de ese capital, ya que como veremos los REIT son los que mejor rendimiento de dividendos tienen.
Diversificación: Puesto que se puede invertir en una amplia serie de propiedades de una vez: apartamentos, locales comerciales, hospitales, centros de datos, hoteles, centros comerciales, etc. Añadiendo REITs a nuestra cartera, automáticamente estamos diversificando nuestras inversiones, ya que incorporamos un sector económico muy importante y rentable.
Tributario: Este tipo de instrumentos pueden ofrecer importantes ventajas fiscales dependiendo del país donde te encuentres o inviertas.
Diversificación: A través de ellos es posible invertir en diferentes países, y sectores del mercado inmobiliario.
Gestión Pasiva: Este tipo de inversión requiere mucho menos tiempo que las inversiones inmobiliarias tradicionales, ya que tienen una mayor liquidez.
Generación de ingresos pasivos: La ley obliga a los REIT a distribuir a los accionistas vía dividendo un porcentaje elevado de los beneficios obtenidos (en EE.UU un 90%). Por lo tanto, puede ser un vehículo generador de ingresos para la cartera de inversión, así como un buen instrumento para ganarle la batalla a la inflación.
Y como en la vida y las inversiones nada es perfecto, lo menos favorable que tienen los REIT puede ser:
Menor retorno: Una inversión directa puede generar mayores beneficios (siempre que salga bien). Pero, hay que tener alguna serie de “privilegios” y/o ventajas como llegar antes del lanzamiento del proyecto, buscar una ubicación de los proyectos estratégica, visitarlos, etc.
Frecuencia de ingresos: Los REITs suelen pagar dividendos mensuales, trimestrales o anuales, y las inversiones inmobiliarias tradicionales (si el negocio es renta normal, es decir, comprar y alquilar) generan rentas mensuales (en la mayoría de los casos)
Invertir en REITs permite a los inversores individuales ganar dinero en bienes raíces sin tener que poseer o administrar propiedades físicas.
La inversión en REITs tiene un poco más riesgo: Una caída en los precios del mercado de bienes inmuebles puede afectar. Por otro lado, al ser activo financiero la correlación con los mercados financieros es grande, así que siempre existirá riesgo de contagio si el sistema financiero sufre una crisis, como ya hemos visto en el pasado.
Como ya sabemos, para disminuir el riesgo, lo mejor es diversificar, por producto, por tipo de activo y por zona geográfica.
A través de ETFs (Equity Trust Funds) o fondos cotizados en bolsa, también podemos diversificar una inversión inmobiliaria en la bolsa, ya que, estos fondos indexados tienen en sus carteras diferentes tipos de REITs.
No ofrecen mucho en términos de apreciación del capital. Como deben devolver el 90% de sus ingresos a los inversores tan solo el 10% de los ingresos imponibles se pueden reinvertir en el REIT para comprar nuevas participaciones.
Como pueden notar, hay mas ventajas que desventajas, y por supuesto el riesgo se puede mitigar realizando una diversificación dentro de la inversión en REITs.
La inversión inmobiliaria directa puede ser una mejor opción si lo que se desea es flujo de efectivo, exenciones fiscales para compensar esos ingresos y un gran potencial de apreciación. También es bueno si lo que se busca es más control sobre sus inversiones y un enfoque de “botas en el terreno”.
Los REIT tienen sentido para los inversores que no quieren operar y administrar bienes raíces, así como para aquellos que no tienen el capital o no pueden obtener el financiamiento para comprar bienes raíces. Los REIT también son una buena manera para que los inversores inmobiliarios principiantes adquieran algo de experiencia con la industria.
DESEMPEÑO DE LOS REIT
El historial de dividendos confiables y crecientes de los REIT, combinado con la apreciación del capital a largo plazo a través de aumentos en el precio de las acciones, ha proporcionado a los inversores un rendimiento de rendimiento total atractivo durante la mayoría de los períodos en los últimos 45 años en comparación con el mercado de valores en general, así como con los bonos y otros activos.
El rendimiento, del rendimiento total de REIT en los últimos 20 años ha superado el rendimiento del índice S&P 500 y otros índices importantes, así como la tasa de inflación.
No todos los REITs se encuentran cotizando en bolsa y son algunos los que se encuentran dentro del S&P 500. Algunos de los más conocidos y de trayectoria son:
AIMCO
American Tower Corp
AvalonBay Communities
Boston Properties
Crown Castle International
Equity Residential
Healthpeak Properties, Inc.
Kimco Realty Corporation
Prologis
Public Storage, Inc.
Realty Income Corporation
Simon Property Group
Vornado Realty Trust
Weyerhaeuser (Desde 1964)
INVERSIÓN INMOBILIARIA GLOBAL
Más de 40 países y regiones han adoptado el enfoque REIT con sede en Estados Unidos para la inversión inmobiliaria que ofrece a todos los inversores acceso a carteras de bienes raíces que producen ingresos en todo el mundo. Los fondos mutuos y los fondos cotizados en bolsa ofrecen la forma más fácil y eficiente para que los inversores agreguen asignaciones inmobiliarias cotizadas globales a las carteras.
Si bien Estados Unidos sigue siendo el mercado inmobiliario cotizado más grande, el mercado inmobiliario cotizado se está volviendo cada vez más global. El crecimiento está siendo impulsado por el atractivo del enfoque REIT de los Estados Unidos para la inversión inmobiliaria. Hoy en día, más de cuarenta países y regiones tienen REIT, incluidos todos los países del G7.
Veamos una imagen que nos ilustra los REITs alrededor del mundo.
Fuente: NAREIT
En todo el mundo existen a Diciembre de 2022 un total de 893 REIT cotizados con un market cap combinado de aproximadamente 1.9 Billones de dólares. Los REITs han crecido sustancialmente tanto en número como en capitalización de mercado en los últimos 30 años, pasando de 120 en 2 países a 893 en más de 40 países y regiones.
En particular, Asia ha tenido una fuerte aceptación de los REIT, pasando de 31 REIT en seis países y regiones en 2005 a 223 REIT en 11 países y regiones en 2022. Oriente Medio también ha demostrado un crecimiento significativo desde 2015 con la adición de REIT en Arabia Saudita y Omán.
Como se nota la importancia y el aporte de los REITs sobre el PIB. Si consideramos todo esto que hemos visto, la capitalización de mercado para los REIT ha aumentado constantemente en todo el mundo con el mayor crecimiento en América del Norte de 837 mil millones en 1990 a 1.9 billones en 2022, lo que denota un crecimiento de éxito y de durabilidad del enfoque de los REIT.
En la siguiente imagen podemos ver el porcentaje del PIB de los REIT en los países y regiones desde 1990 - 2021.
A medida que el modelo REIT se ha extendido a nivel mundial, los países y regiones actuales con REIT representan el 83% del PIB mundial de 2021, aumentando del 28% del PIB mundial en 1990. El PIB de los países y regiones REIT ha aumentado de $ 6.5 mil millones a casi $ 98 billones en este período de tiempo.
Así como su aporte a la econmía ha sido de un crecimiento significativo, la participación también lo ha hecho. En 1990, los países y regiones REIT tenían solo una participación del 6% de la población mundial, y actualmente, representan el 64% de la población mundial en 2021. Asia ha impulsado el crecimiento de la población de los países y regiones de REIT, especialmente con la adopción de REIT en India en 2014 y China en 2021.
Sin duda podemos ver como los REITs son una activo con crecimiento exponencial y que deberíamos tenerlo en cuenta en la cartera o portafolio de inversión.
REIT PARA INVERTIR
Para culminar, les compartiré algunos REIT en los cuales considero que se puede invertir y que tienen un YIELD en dividendos sobresaliente y que además los han pagado durante más de 20 años. Les compartiré los 5 mejores que en mi opinión pueden ser los más destacados.
Se encuentra entre los REIT de arrendamiento neto más grandes con un valor empresarial de aproximadamente $ 23 mil millones y una cartera bien diversificada de bienes raíces comerciales de alta calidad y operacionalmente críticos, que incluye 1,475 propiedades de arrendamiento neto que cubren aproximadamente 180 millones de pies cuadrados y una cartera de 85 propiedades operativas de auto almacenamiento, al 30 de junio 2023. Invierte principalmente en propiedades de un solo inquilino, industriales, almacenes y minoristas ubicadas en los Estados Unidos y el norte y oeste de Europa, bajo arrendamientos netos a largo plazo con aumentos de alquiler incorporados.
Rentabilidad Dividendo Actual: 6.73%
Años aumentando Dividendo: 26
Crec. anual div 10Y: 5.68%
Frecuencia de pago: Trimestral
Invierte en instalaciones relacionadas con la atención médica y los servicios humanos, incluidos hospitales de cuidados agudos, hospitales de atención de salud conductual, instalaciones especializadas, edificios médicos / oficinas, departamentos de emergencia independientes y centros de cuidado infantil. Tienen inversiones o compromisos en 76 propiedades ubicadas en veintiún estados. Inició operaciones el 24 de diciembre de 1986.
Rentabilidad Dividendo Actual: 6.35%
Años aumentando Dividendo: 38
Crec. anual div 10Y: 1.45%
Frecuencia de pago: Trimestral
Realty Income, The Monthly Dividend Company, es una compañía S&P 500 enfocada en proporcionar a los accionistas ingresos mensuales confiables y rendimientos favorables ajustados al riesgo a largo plazo. Poseemos más de 13,100 propiedades en 85 industrias separadas arrendadas a más de 1,300 clientes en los 50 estados, así como en Puerto Rico, el Reino Unido, España, Italia e Irlanda.
Desde su fundación en 1969, han declarado 637 dividendos mensuales consecutivos de acciones ordinarias y han aumentado los dividendos 121 veces desde su IPO en 1994.
Estos dividendos están respaldados por el flujo de efectivo de los acuerdos de arrendamiento neto a largo plazo con más de 13.100 propiedades inmobiliarias en todo el mundo.
Rentabilidad Dividendo Actual: 5.56%
Años aumentando Dividendo: 30
Crec. anual div 10Y: 5.26%
Frecuencia de pago: Mensual
Federal Realty es un líder reconocido en la propiedad, operación y reurbanización de propiedades minoristas de alta calidad ubicadas principalmente en los principales mercados costeros desde Washington, DC hasta Boston, así como San Francisco y Los Ángeles. Fundada en 1962, la misión de Federal Realty es ofrecer un crecimiento sostenible a largo plazo a través de la inversión en comunidades donde la demanda minorista supera la oferta. Su experiencia incluye la creación de vecindarios urbanos de uso mixto.
Las 102 propiedades de Federal Realty incluyen aproximadamente 3,300 inquilinos, en 26 millones de pies cuadrados, y aproximadamente 3,100 unidades residenciales. Federal Realty ha aumentado sus dividendos trimestrales a sus accionistas durante 56 años consecutivos, el récord más largo en la industria de REIT. Federal Realty es miembro del índice S&P 500
Rentabilidad Dividendo Actual: 4.48%
Años aumentando Dividendo: 56
Crec. anual div 10Y: 4.24%
Frecuencia de pago: Trimestral
Invierte principalmente en propiedades minoristas de alta calidad sujetas generalmente a arrendamientos netos a largo plazo. Al 30 de junio de 2023, la compañía poseía 3,479 propiedades en 49 estados con un área bruta alquilable de aproximadamente 35.5 millones de pies cuadrados y con un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 10.2 años. NNN es uno de los tres REIT que cotizan en bolsa que han aumentado los dividendos anuales durante 34 o más años consecutivos.
Rentabilidad Dividendo Actual: 5.94%
Años aumentando Dividendo: 34
Crec. anual div 10Y: 3.31%
Frecuencia de pago: Trimestral
Disclaimer
Nada de lo que se comparte en este articulo es una recomendación de inversión, solo un análisis u opinión con la cual comparto mis puntos de vista. Cada quien toma sus propias decisiones y realiza su propio análisis. Esto es solo con motivos académicos e informativos.
Fuentes:
Dividend.com - Investopedia - Rankia - REITs.org -NAREIT